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案例二:房屋买卖合同

发布者:admin 日期:2011/08/17 点击次:1847

案情介绍:
2009年12月,源尚房地产开发有限公司(下称源尚公司)和王玫签订了商品房买卖合同,源尚公司以24万的价格将一套房屋出售给王玫。王玫首付款4万,剩余20万元从银行按揭贷款。房屋买卖合同签订后不久,房地产升值,源尚公司不愿意按照原来约定价格的履行合同。王玫在多次催促无果的情况下向法院起诉,请求法院判决源尚公司交付房屋,并为自己办理房屋产权过户登记手续。源尚公司自知该官司胜诉的可能性不大,故在诉讼期间,源尚公司法定代表人告知某一知情人邹伟该套房屋发生的诉讼问题,并表示想尽快将该套房屋予以出售。不久,源尚公司便与邹伟签订了房屋买卖合同,并且给邹伟办理了房屋产权过户登记手续。
2010年5月21日,邹伟在一次意外中死亡,他的儿子邹英企是邹伟唯一的继承人。王玫要求邹英企返还房屋,遭到邹英企的拒绝。9月下旬,邹英企将这套房屋出售给刘炜,双方办理了过户手续。为此引发纠纷。
案例中源尚公司与王玫签订了房屋买卖合同,该买卖合同自当事人双方签字盖章之日起生效,但在办理产权过户登记之前,源尚公司仍然是房屋的所有权人,王玫仅仅属于债权人,她有权利要求源尚公司为自己办理过户登记手续,源尚公司也有此义务。
源尚公司与王玫之间的房屋买卖合同有效成立后,尚未办理过户登记手续前,源尚公司与邹伟恶意串通,虚假地将房屋过户登记在邹伟的名下,源尚公司与邹伟所为的物权行为——房屋产权变动登记行为是无效的。因为诚实信用原则是民法的基本原则,其贯穿于民法的始终,对合同行为、物权行为都适用。
不动产具有权利正确性推定效力,即不动产物权登记后,推定其登记状态之物权与真实物权是一致的,登记簿上记载的物权人是谁,就推定谁是真正的所有权人,对此有异议的人,必须提供相反的证据推翻登记簿上的内容。如《物权法》第19条之规定。不动产的登记仅仅具有权利正确性推定效力,而不是绝对效力。本案中,源尚公司于邹伟的房屋买卖合同和过户登记行为,都因为双方的恶意串通这一虚假的意思表示而无效,因此邹伟不能取得房屋所有权。
邹伟没有取得房屋所有权,其儿子邹英企虽然是善意的,但其不能根据善意取得制度取得该房屋,因为善意取得要求的是有偿取得,而邹英企是基于继承即是无偿,所以邹英企也不能取得所有权。但是,刘炜是善意有偿的取得房屋,且办理了过户登记,刘炜取得所有权。
此案最终的处理结果是法院确认房屋归刘炜所有,源尚公司向王玫承担违约责任,赔偿王玫的经济损失。

 

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